第七章 告别房地产时代：中国房地产新常态_走出常识性误区

走出常识性误区

越是常识性的问题，越容易犯常识性的错误。因为人们对于自己熟悉的事物往往会先入为主，这类怪象在中国房地产市场的争论中体现得淋漓尽致。

以虚代实

以虚代实，即停留在现象表面，用不切实际的论据支撑自己的论断。

比如有人说“十一”黄金周房地产市场成交低迷，所以限贷政策无效，这显然不合实际。他们所说的成交量数据指的是当天的网签量，实际达成成交意向的时间至少在一个星期以前，而当时限贷调整的通知还没发布。再考虑到日前各个银行的细则尚未落地，要验证限贷松动的效果至少要等到2014年10月中下旬。高频数据证明，10月中下旬的销量环比大幅上涨，同比增速也大幅回升，政策对一线城市的销售回暖立竿见影，政策无效的判断不攻自破。对于认真的研究者而言，怎么能拿昨天的数据来验证今天的政策是否在明天奏效呢？

刚需一定程度上被高估。许多人用城镇人口的增加和需要更新改善的房屋数量来当作住房的刚需数据。我们认为，新增城镇人口确实可以有效托底住房需求，但用此数据直接估算新增住房需求会高估刚需。这是因为在新增城镇人口之中，只有一小部分来自城镇户籍人口的自然增长，而40%以上来自城镇行政区域扩大或变更带来的农村人口划转。这种“行政”性的城镇化意味着新增人口原来就有住宅，而并不是全部都会拆除重建。另外40%以上来自常住非户籍人口的增加，但这部分人由于购买力低下，绝大部分都无法参与城镇住房市场（我们假设其中10%的人能买房），而且因为户籍问题也不能享受社会保障房。这样算来，每年2000万新增城镇人口带动的商品房刚需只不过三四百万套。

以偏概全

以偏概全，即用简单的局部现象妄断复杂的全局问题。

比如有人常用中国的人口老龄化论证房价迎来拐点，因为美国和日本等主要国家的房价拐点确实和人口拐点几乎同时出现。但这种简单推理仅仅看到了房价和人口年龄结构的关系，却忽视了人口区域结构、土地制度、税收制度、经济发展水平等诸多方面的差异，比如，美国和日本在房价和人口同步拐点的时候城镇化率都在80%以上，反观中国，日前常住人口城镇化率仅为53.7%，户籍人口城镇化率不到36%，怎么能直接照搬所谓的国际经验呢？

还有些声音认为，由于某些房价过高城市泡沫破裂，就以偏概全地认为中国房地产市场将要崩溃。这就是极不负责任的“一点论”。从区域经济的视角来看，中国房地产市场区域不平衡，地段不平衡，不可能出现全国性的衰退。城市化还在进行，基础设施和交通条件日新月异，这些仍然是房地产发展的重要依托。燕郊的崛起就是这样的典范。无论之前燕郊的价值如何不被看好，但市场的作用不以人的意志为转移，现在已经有10万在北京工作的人入住燕郊。没有中央政府和各级政府的指导推动，燕郊却在不经意间崛起了，这完全是市场作用下产生的现象。市场配置了生产力要素，产生的力量是持续性的，因而蕴藏了生机和活力。

（本章完）