第六章 供求两弱、低位运行：2015年国内物价展望_房地产价格下跌

房地产价格下跌

房地产价格也是影响物价走势的重要因素。2014年10月，70个大中城市中新建商品住宅价格环比下降的城市有69个，持平的城市有1个，价格同比下降的城市有67个，上涨的有3个；二手住宅，70个大中城市价格环比下降的城市有64个，上涨的城市有2个，持平的城市有4个，价格同比下降的城市有65个，持平的城市有1个，上涨的城市有4个。房地产行业已进入下行通道。

1998年，住房开始实行货币化，中国房产开始了市场化之路，住宅类商品房销售面积在该年首超1亿平方米。此后成交量猛涨，2002年实现销售面积2.37亿平方米，2007年销售面积7.01亿平方米。2008年，受金融危机影响，当年销售面积锐减至5.93亿平方米，政府随后出台“四万亿计划”政策刺激，2009年住宅类商品房销售面积反弹至8.62亿平方米。2013年，房地产销售面积达13亿平方米。

但2013年很可能是房地产业的最鼎盛时期。70个大中城市新建住宅价格指数同比从2013年12月的9.2%持续下降至2014年10月的-2.5%，环比则从2014年5月起开始为负值，价格持续下降。房价持续下跌由多方面原因造成。

图6-3 房产价格进入下行通道 资料来源：万得资讯、民生证券研究院

第一，供给端持续旺盛。2008年金融危机后，为避免经济硬着陆，国家出台了“四万亿计划”刺激政策，货币政策也全面宽松。因房地产产业上游产业链长，涉及钢铁、建材、玻璃等行业，对经济拉动作用明显，国家在土地政策、税收政策方面给了房地产业很多优惠，房地产新开工面积在2009年达到11.6亿平方米。宽松货币政策降低了房贷利率，在改善型住房需求未充分释放的背景下，大大刺激了房地产销售，房价也随之猛涨。房地产价格上涨又刺激了房地产投资，投资增长速度超过需求增长速度造成待售房和在建房屋面积高企，截至2014年10月，在建房屋和待售房屋面积为64.9亿平方米。天量库存使得房价继续承压。

图6-4 中国大陆人均住宅面积和其他国家（地区）比较已经不低 资料来源：万得资讯、民生证券研究院

第二，需求增长缓慢。大中城市的高房价与居民收入水平相比过高，超过了普通城镇居民的承受能力，使得刚性需求难以得到释放。此外，住房需求也在回落。首先，1985～1990年为人口出生高峰，出生率为2.1%～2.3%，但1991年起开始降至1.9%以下，适婚年龄人口即将见顶，住房刚需即将减少。其次，中国日前的户均住宅套数已达到1.03套，人均住宅面积和其他国家（地区）比也不低。中国人将房产作为稳定的基础，此前房地产黄金十年间，房地产价格的快速上涨与居民住房需求的释放有关，如今，改善型住房需求难以和过去一样迫切。最后，中国已推出存款保险制度，利率市场化加速，存款利率将提高。随着理财产品和货币基金的发展，居民投资渠道多样化，居民投资性住房需求也逐渐回落。

2015年，宏观经济增速将继续走低，由此带动需求的回落，伴随着库存的高企，预计2015年房价下降趋势将持续。

（本章完）